2020 var ett tumultartat år för Londons kommersiella fastighetsindustri, både för hyresvärdar och hyresgäster.

Den utbredda användningen av att arbeta hemifrån har för alltid förändrat användningen av butiks-, kontors- och fritidsutrymmen över hela huvudstaden. En mindre diskuterad förändring har varit införandet av omfattande planeringsförändringar för kommersiella fastigheter, som infördes i september 2020.

Dessa lagändringar infördes för att effektivisera och förenkla det kommersiella planeringssystemet, vilket öppnade upp möjligheter för hyresvärdar, hyresgäster och operatörer att ändra användningen av sin fastighet utan att behöva kräva tråkiga bygglov.

2020 års planändringar

Infördes den 1 september 2020, Town and Country (Use Classes) (Amendment) (England) Regulations 2020 gav en betydande förändring av planeringssystemen för kommersiella fastigheter.

Före september 2020 inkluderade de engelska planlagarna användningsklasserna A1, A2, A3, B1, D1 och D2. Dessa var:

Inklusive: Butiker, detaljhandelslager, showrooms, frisörer, djuraffärer

• A2 – Finansiella och professionella tjänster

Inklusive: Banker, byggföreningar, fastighetsmäklare, rekryterings- och arbetsförmedlingar

• A3 – Restauranger och kaféer

Inklusive: restauranger, snackbarer och kaféer, lokaler där mat och dryck köps för att konsumeras på plats

Inklusive: pubar, barer, vinbarer.

Inklusive: Kontor, forskning och utveckling, industriella processer.

• D1 – Institutioner som inte är bostäder

Inklusive: Kliniker, vårdcentraler, daghem, daghem, daghem.

• D2 – Montering och Fritid

Inklusive: Biografer, musik- och konsertsalar, bingohallar, danshallar (exklusive nattklubbar), simbassänger.

Efter 2020 års lagändringar var det viktigaste nya tillägget Använd klass E – Kommersiellt, Business och Servicesom ersatte många av de tidigare klasserna ovan.

Den nya klass E inkluderar:

• E (a) Visning eller detaljhandel med varor, andra än varm mat
• E (b) Försäljning av mat och dryck för konsumtion (mest) i lokalerna
• E (c) Tillhandahållande av:
  • (i) Finansiella tjänster;
  • (ii) Professionella tjänster (andra än hälso- och sjukvårdstjänster), eller;
  • (iii) Andra lämpliga tjänster på en kommersiell, affärs- eller serviceort
• E (d) Sport, rekreation eller fitness inomhus (som inte involverar motoriserade fordon eller skjutvapen)
• E (e) Tillhandahållande av medicinska hälsotjänster (förutom användningen av lokaler knutna till konsultens eller läkarens bostad)
• E (f) Daghem, dagis eller daghem (exklusive bostadsområde)
• E (g) Användningar som kan utföras i ett bostadsområde utan att det skadar dess bekvämlighet:
  • (i) kontor för att utföra operativa eller administrativa funktioner,
  • (ii) Forskning och utveckling av produkter eller processer
  • (iii) Industriella processer

Det bör noteras att det finns vissa undantag och undantag från den nya klass E, till exempel små lanthandelsbutiker som ligger minst 1 km från en liknande butik. Dessa små anläggningar utgör en del av den nya F2-gemenskapen.

Pubar och barer, som tidigare ockuperade användningsklassen A4, blev inte en del av den nya klass E. Istället faller de nu under den breda Sui Generis användningsklass.

Från och med 1 september 2020 lades även följande användningsområden till som Sui Generis:

• dryckesställen med utökad matförsörjning
• hämtmat med varm mat (för försäljning av varm mat där konsumtionen av den maten till största delen sker utanför lokalen)
• platser för livemusik
• biografer
• konserthallar
• bingohallar
• danslokaler

Sui generis-fastigheter gynnas inte automatiskt av möjligheten att övergå till en alternativ användning genom tillåtna byggrätter. Även om du byter från en sui generis-användning till en annan sui generis-användning, till exempel från en bingohall till en konsertsal, kommer troligen fortfarande att krävas bygglov.

Vilka effekter har planändringarna haft på Londons kommersiella fastigheter?

Designad för att hjälpa London Highstreet att återuppstå mot onlineåterförsäljare, har introduktionen av klass E haft följande effekter:

Fördelar:

• Det har gjort det lättare för fastighetsägare att ändra användningen av sina fastigheter. Denna flexibilitet gör det möjligt för dem att ändra användningen bort från föråldrade och krympande användningsområden och mot mer efterfrågade, populära användningsområden som ett kafé.
• I och med att byråkratin minskat avsevärt har valet av användning tagits ifrån planerarna, och istället har beslutsfattandet lagts tillbaka i händerna på den fria marknaden.
• Dessa förändringar har varit populära bland kommersiella fastighetsägare, företagare och konsumenter, eftersom stilleståndstiden för lediga fastigheter har minskat.
• För ägarna öppnar den ökade flexibiliteten i potentiell användning nya möjligheter för potentiella hyresgäster, vilket gör det lättare att hyra ut fastigheten.
• På samma sätt har operatörer som söker fastigheter nu ett bredare utbud av alternativ snarare än att vara fjättrade av de tidigare exklusiva användningsklasserna.

Nackdelar:

• Ändringarna är dock inte utan kontroverser. Vissa lokala myndigheter i London har varit starkt emot den nya lagstiftningen och hävdat att råden nu har betydligt mindre inflytande i de kort- och långsiktiga utvecklingsplanerna för en region.
• Den mesta kritiken riktas mot de potentiella externa effekterna av ändrad användning. Till exempel kan lokala livsmedelsföretag drabbas av förlusten av passerande lunchhandel från kontorsanställda om en kontorsanläggning skulle förvandlas till en fritidsanläggning som ett gym. Det här är den typ av utslagseffekt som rådet skulle överväga, medan en privat transaktion är mycket mindre sannolikt att ta hänsyn till dessa.
• Viss förvirring kvarstår, särskilt för användningar i gråzonerna mellan användningsklasser.
• Debatter rasar fortfarande om klassificeringen av vissa fastigheter antingen som kaféer eller takeaways, vilket i sin tur avgör om lokalerna faller under klass E eller Sui Generis.

Sammantaget har planeringsförändringarna 2020 infört välbehövlig flexibilitet för den kommersiella fastighetsbranschen, särskilt inom London. Efter att ha blivit så avsevärt hämmad av de många nedstängningarna och förändringarna av arbetsvanor, hjälper möjligheten att effektivt och enkelt ändra användningen av en fastighet till att minska den tid som fastigheter tillbringar lediga. När kommersiella fastigheter är upptagna; ägarnas kassaflöde är säkrat, operatörens verksamhet kan frodas och allmänheten drar nytta av en livlig gata.

Författarprofil: Den här artikeln har skrivits av fastighetsteamet på Restaurant Property, Londons ledande fritidsfastighetsspecialister. https://www.restaurant-property.co.uk/.